.
.
.
.
.
 

Shopping Leblon
Prêmio Gerenciamento

O Shopping Leblon, o maior empreendimento comercial dos últimos 25 anos na Zona Sul carioca, está inserido em malha urbana consolidada, terreno rochoso, com limitações legais relevantes e um programa de projeto complexo, composto de um shopping, um edifício comercial Triple A, um teatro para 1000 lugares e um centro cultural. O desafio era concretizar o negócio através da convergência de interesses e focos diversos, através de:

Gerenciamento de Projetos: contrata, controla prazos, verifica, compatibiliza e libera projetos para a Construtora, que devem estar de acordo com o programa e dentro do orçamento.

Gerenciamento de Engenharia: elabora orçamentos, licitações, contrata serviços, fiscaliza, controla cronogramas e contas, para buscar as metas de qualidade, prazo e custos previamente estabelecidas com a Construtora.

A fórmula parece simples, mas nela não aparecem as variáveis, que são muitas: imprevistos no campo, modificações de projetos decorrentes da comercialização, busca de alternativas para adequação ao orçamento, sinergia de trabalho entre a Construtora e demais participantes da construção, entre outras.

O sucesso não se avalia com a conclusão da obra, mas com a constatação de que os objetivos foram alcançados em sua proposição como negócio.

A Idéia

Implantação de um Shopping Center em núcleo urbano consolidado, em bairro de importante valor cultural para a cidade, cujo público alvo traduz alto valor de ticket médio.

Os 110 mil metros quadrados de área construída e 23 mil metros quadrados de área bruta locável – ABL – abrigam 200 lojas, quatro cinemas com 150 lugares cada um, cinco lojas-âncora, e estacionamento amplo com 1.200 vagas.

Além de tudo isso, é o primeiro shopping a oferecer um Centro Cultural. São 12 mil metros quadrados de área construída, o maior teatro da zona sul da cidade – o Teatro Casa Grande -, dois cineclubes, biblioteca e auditórios administrados pela Secretaria de Estado de Cultura.

O shopping fica na Avenida Afrânio de Melo Franco, 290, em terreno de 17 mil metros quadrados, com frente para três logradouros – Avenida Afrânio de Melo Franco, Rua Professor Antônio Maria Teixeira e Avenida Borges de Medeiros, no trecho do Jardim de Alah.

A arquitetura foi planejada para conceber um lugar agradável para quem quer, além de fazer compras, passear. Já na entrada, os traços contemporâneos e a inovadora utilização de vidro estrutural, com vigas curvas, nas escadas rolantes e pisos, criam um espaço moderno e sofisticado. Nos lounges das praças internas, é difícil resistir aos confortáveis móveis, inspirados em Le Corbusier, Philipe Starck Saarinen e Florence Knoll, e a clássicos brasileiros, como cadeiras de Sérgio Rodrigues e Carlos Motta e cerâmicas de Svenja Kalteich.

Na Praça de Alimentação, excelentes restaurantes, lounges exclusivos e uma vista espetacular para a Lagoa Rodrigo de Freitas e o Cristo Redentor, no Corcovado.

A localização, o multiuso e a sua arquitetura contemporânea fazem do Shopping Leblon o mais moderno e elegante empreendimento comercial do Rio de Janeiro. Pela primeira vez foi usada no Brasil uma tecnologia de vidro estrutural, com vigas curvas e piso em vidro.

O Shopping Leblon tem uma freqüência mensal acima de 600 mil consumidores, principalmente dos bairros cariocas de maior poder aquisitivo, como o próprio Leblon, Copacabana, Ipanema, Lagoa, Jardim Botânico, Gávea e São Conrado, além dos turistas que visitam a cidade.

O Site

Prospecção e estudo de viabilidade de terreno pretendido, que atenda às expectativas de consolidação da idéia. Identificação do terreno, que possui algumas restrições a serem vencidas pelo fato de sua localização urbana:

• Topografia: elevações acima dos greides de entorno, gerando problemas de acesso;
• Geologia: rocha (desmonte de rocha em áreas urbanas sem explosivos);
• Vizinhança: Local residencial de alto poder aquisitivo e grande densidade no entorno;
• Gabarito: Limitação legal de enquadramento até o limite da cota 40.00m.

A Viabilização / Definição do Programa do Empreendimento

Em face da área disponível e a verificação dos parâmetros Legais pertinentes, passa-se à fase de busca do melhor aproveitamento de ocupação espacial. Há que se considerar a inserção no Programa das premissas de permuta demandadas pelo Estado, que se traduz em um Teatro para 1000 lugares e área para implantação de um Centro Cultural.

Neste momento se avalia demanda de estacionamento X investimento proporcional X retorno financeiro.

Offices Shopping Leblon

Desta avaliação se insere no Programa um Edifício Comercial, que ancora investimentos no Shopping através da receita do negócio imobiliário. Este equipamento é possível em função das possibilidades Legais, da demanda de mercado identificada, e da possibilidade decorrente da área do terreno sem prejuízo as necessidades de Programa do Shopping. Além do mais este equipamento e o Shopping são atrativos mútuos, ou seja, se complementam comercialmente.

Antes de seu lançamento comercial, o Offices Shopping Leblon já tinha comercializado a maior parte dos contratos disponíveis e confirmou estar voltado ao mercado internacional, sendo ocupado por empresas de investimentos e exportações. Profissionais liberais que optam pelas instalações justificam sua escolha pelo conforto e agilidade oferecidas aos seus clientes.

O Offices Shopping Leblon tem a frente voltada para o Jardim de Alah, próximo a Avenida Ataulfo de Paiva, e oferece a seus ocupantes conforto, segurança, estacionamento com 1.200 vagas e diversas outras facilidades, como o excelente centro gastronômico do shopping, lazer e espaço para compras. Além disso, o acesso ao edifício conta com as mais avançadas técnicas de segurança, com controle de última geração.

O Triple A possui auditório e sala de reuniões no térreo, lobby de acesso com pé-direito triplo, e a estrutura conta com serviço exclusivo de valet parking, disponível aos proprietários das salas. Os escritórios das colunas 1 e 2 podem desfrutar da magnífica vista para a Lagoa, Jardim de Alah e a praia do Leblon.

As Ações Iniciais

• Consolidação do Negócio;
• Planejamento geral do Empreendimento;
• Aprovação do Projeto com obtenção de Licenças de Obras e Ambiental;
• Definição de compromissos com Concessionárias, CET-RIO, Patrimônio, Associação de Moradores...;
• Elaboração de Orçamento-referência;
• Contratação e Elaboração de Projetos executivos;
• Mobilização da Construtora.

O Gerenciamento de Engenharia

Para construir o Shopping Leblon na rocha existente foi necessário empregar um método inédito de desmonte de rocha. Diante de tal desafio, a Construtora Santa Isabel, que além de responsável pela construção também é sócia do empreendimento, tomou para si a missão de desenvolver uma metodologia capaz de extrair a rocha sem o emprego de explosivos, com o máximo de redução de ruídos e de produção de poeira.

O sucesso da solução encontrada proporcionou uma produtividade sete vezes maior que as alternativas até então conhecidas, conferindo-lhe reconhecimento através do Prêmio ADEMI em 2005, pelo desmonte de rocha a frio, com o menor impacto ambiental possível.

A Logística de obras devia considerar o desmonte, as fundações e a necessária verticalização da estrutura para consolidação visual do empreendimento, de modo que os diversos serviços fossem executados em variadas frentes objetivando o avanço físico da obra em paralelo aos desmontes parciais e buscando as metas de inauguração determinadas pelos empreendedores.

Foram utilizadas as mais modernas ferramentas de planejamento, gerenciamento e logística para permitir a construção em prazo curto, e muita criatividade e inteligência para permitir a execução de tantos serviços simultaneamente.

Diversas contratações e compras de equipamentos especiais foram providenciadas antecipadamente em função das dificuldades de fornecimento e instalação nas épocas próprias, devido à complexidade do processo, tendo em vista que o "shell" deveria estar concluído e a clarabóia em fase de montagem.

O Resultado

A perfeita integração entre todos os participantes da construção permitiu que a obra fosse concluída com 5 meses de antecipação, em relação ao Cronograma inicial, possibilitando que o Shopping e 90 % de suas lojas pudessem iniciar seu funcionamento em 6 de dezembro de 2006, possibilitando o aproveitamento do período de vendas de Natal. Bom para o Lojista, excelente para o empreendedor, que ganha em credibilidade junto a seus clientes e ao mercado.

A Experiência

O sucesso de um negócio como um Shopping Center, conjugado à transformação e benfeitorias para uma cidade, agregando valor mútuo, onde o empreendimento e as pessoas se complementam em suas necessidades, está diretamente relacionado com a parceria entre Projetistas, Construtora e Gerenciadora, que viabilizam a Idéia, transformando-a em realidade.


VOLTAR